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作為全國戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，生物醫(yī)藥是我國搶占全球新一輪科技和產(chǎn)業(yè)革命制高點(diǎn)的重要戰(zhàn)略板塊，上海也將于2025年基本建成具有國際影響力的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地。

在日前發(fā)布的《上海生命科學(xué)物業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇與展望》中，仲量聯(lián)行指出，上海生命科學(xué)企業(yè)的租賃需求，從2020的13%攀升到2021年的26%，成為市場(chǎng)最主要的需求來源之一。

仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理、中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示，在戰(zhàn)略層面的重視投入以及創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的引領(lǐng)下，上海生命科學(xué)企業(yè)百舸爭(zhēng)流、千帆競(jìng)發(fā)。生命科學(xué)物業(yè)作為企業(yè)研發(fā)辦公等經(jīng)營活動(dòng)的承載空間，迎來了欣欣向榮的市場(chǎng)機(jī)遇，成為物業(yè)市場(chǎng)的焦點(diǎn)。

生命科學(xué)行業(yè)發(fā)展迅猛

最新發(fā)布的《上海市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》顯示，2020年上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)到6000億元，到2025年全市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)規(guī)模將超過10000億元。報(bào)告指出，生物醫(yī)藥的市場(chǎng)高需求是該行業(yè)持續(xù)發(fā)展的源動(dòng)力。

政策扶持及制度改革促進(jìn)生命科學(xué)行業(yè)發(fā)展提速。圍繞“改革”和“創(chuàng)新”兩大主題，國家及地方政府相關(guān)政策的密集出臺(tái)，正在從多維度推進(jìn)生物醫(yī)藥的定位升級(jí)，從而構(gòu)建生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展新格局。

人才回流引入助力生命科學(xué)行業(yè)創(chuàng)新突破。各級(jí)政府頒布了多項(xiàng)海外人才引進(jìn)政策，企業(yè)利用高價(jià)值的研究機(jī)會(huì)以及多種人才激勵(lì)機(jī)制等措施提高其在海外人才市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。領(lǐng)英2021年人才報(bào)告顯示，在生物技術(shù)、制藥與醫(yī)療器械行業(yè)中，自美國和英國生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先的國家流入中國的人才，是中國流出去該國人數(shù)的2.3倍和2.26倍，體現(xiàn)了我國對(duì)海外高端人才的強(qiáng)勁吸引力。

資本持續(xù)投入為生命科學(xué)發(fā)展輸血助力。過去十年，PE/VC對(duì)國內(nèi)的生命科學(xué)投資量呈階梯式增長， 2018-2021年均投資規(guī)模再上一個(gè)臺(tái)階，與之前四年相比幾近翻番。位于上海的生命科學(xué)企業(yè)所獲得的投資總額接近全國總額的1/4。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀指出，長久來看，市場(chǎng)剛需、政策扶持、人才引進(jìn)、資本加持共同促進(jìn)生命科學(xué)行業(yè)迅猛發(fā)展的態(tài)勢(shì)，并在全球范圍內(nèi)發(fā)揮舉足輕重的作用。可以預(yù)見的是，上海乃至全國的生命科學(xué)行業(yè)將繼續(xù)呈現(xiàn)長周期、可持續(xù)的蓬勃發(fā)展。

市場(chǎng)需求持續(xù)上升

近年來，上海生命科學(xué)企業(yè)的租賃需求持續(xù)擴(kuò)張，據(jù)仲量聯(lián)行所追蹤的核心型產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)需求分布統(tǒng)計(jì)，生命科學(xué)企業(yè)的租賃需求在所有行業(yè)的占比中，從2020的13%攀升到2021年的26%，成為市場(chǎng)最主要的需求來源之一。

在上海全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，張江核心板塊仍然是生命科學(xué)企業(yè)租賃需求最活躍的區(qū)域，在過去兩年里錄得眾多企業(yè)的擴(kuò)張和新設(shè)需求。除此之外，周康、浦江、臨港生命藍(lán)灣等產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊憑借各自產(chǎn)業(yè)定位、扶持政策等各類資源，同樣受到企業(yè)青睞。

基于各行政區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃及各園區(qū)開發(fā)進(jìn)度等信息，仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)了未來上海各產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的生命科學(xué)研發(fā)辦公物業(yè)的供應(yīng)量。未來三年，上海預(yù)計(jì)將推出160萬平方米生物醫(yī)藥物業(yè)新增供應(yīng)。然而這些項(xiàng)目大部分已被生命科學(xué)企業(yè)預(yù)租或定制，整體市場(chǎng)上在建項(xiàng)目平均已取得70%的預(yù)租率，為此我們預(yù)計(jì)，生命科學(xué)研發(fā)辦公物業(yè)短期內(nèi)仍將供不應(yīng)求。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部產(chǎn)業(yè)園區(qū)總監(jiān)俞則人表示，強(qiáng)勢(shì)租金增長趨勢(shì)仍將持續(xù)。生命科學(xué)企業(yè)租賃需求強(qiáng)勁，市場(chǎng)上能匹配的供應(yīng)稀缺，導(dǎo)致生命科學(xué)研發(fā)辦公類型物業(yè)租金穩(wěn)步上漲。仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，未來3年上海全市生命科學(xué)物業(yè)空置率將保持在低于5%的水平，研發(fā)物業(yè)的租金仍將穩(wěn)步上漲。

長期投資機(jī)遇看好

受益于生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)的發(fā)展前景，以及生命科學(xué)物業(yè)租賃市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)的未來預(yù)期，越來越多商業(yè)地產(chǎn)投資者開始關(guān)注這一另類資產(chǎn)。仲量聯(lián)行對(duì)19家地產(chǎn)投資者進(jìn)行了問卷調(diào)研，90%的受訪投資者表示正在考慮生命科學(xué)物業(yè)投資，其中11%已有物業(yè)成交案例。

報(bào)告顯示，上海在加速建設(shè)全球頂尖生命科學(xué)創(chuàng)新策源地的過程中，市場(chǎng)將亟須體量更大、功能更加豐富、更加聚焦于產(chǎn)業(yè)生態(tài)的生命科學(xué)物業(yè)模式。其中包括多元化、綜合性的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)社區(qū)模式以及多平臺(tái)合力投入的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)社群模式。

借鑒成熟市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)全球領(lǐng)先的生命科學(xué)社區(qū)，既可以提供優(yōu)質(zhì)生命科學(xué)企業(yè)入駐的獨(dú)棟研發(fā)型辦公物業(yè)，同時(shí)為中小型或初創(chuàng)型企業(yè)提供研發(fā)辦公場(chǎng)所或孵化空間，引入共享實(shí)驗(yàn)室，并且配備各類配套設(shè)施。在仲量聯(lián)行投資者調(diào)研及部分的深度訪談中，部分投資者已開始考慮此類型物業(yè)長期投資的機(jī)會(huì)。

模式二是構(gòu)建多平臺(tái)合力投入的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)社群。房地產(chǎn)基金通過與生命科學(xué)企業(yè)合作，使地產(chǎn)基金有進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)的機(jī)會(huì)。誠然，該模式下需要業(yè)主具備更為復(fù)雜、多元的資管能力，但通過與生命科學(xué)領(lǐng)域PE/VC的合作，可以幫助投資者/開發(fā)商深入了解企業(yè)需求，建設(shè)前沿的、與生命科學(xué)企業(yè)需求所匹配的物業(yè)。

“生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)社區(qū)和產(chǎn)業(yè)社群這兩個(gè)模式目前極為稀缺，但我們預(yù)計(jì)他們將成為長期投資該領(lǐng)域物業(yè)的重要視角，并為生命科學(xué)研發(fā)創(chuàng)新提供動(dòng)能，”仲量聯(lián)行華東區(qū)資本市場(chǎng)部總監(jiān)孫翎表示。

中國“十四五”規(guī)劃強(qiáng)調(diào)了生物產(chǎn)業(yè)在全國戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的地位。上海作為中國生命科學(xué)研發(fā)創(chuàng)新的高地，對(duì)于生命科學(xué)園區(qū)物業(yè)的整體需求將保持旺盛態(tài)勢(shì)，租金增長勢(shì)頭仍將持續(xù)。與此同時(shí)，上海在加速建設(shè)全球頂尖生命科學(xué)策源地的過程中，生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)社區(qū)模式以及產(chǎn)業(yè)社群模式將愈加受到生命科學(xué)生態(tài)圈企業(yè)租戶的關(guān)注，也為長期屬性的投資資本提供新的視角。