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如何破解產業(yè)地產的開發(fā)難題？

可以用三個詞來總結，認清形勢，選好路徑，做好事情。

認清形勢，就是要對國家、地區(qū)的政策、法規(guī)以及發(fā)展規(guī)劃等，要有清醒的認識。比如目前國家提倡新基建，那么園區(qū)的定位，完全可以新基建為核心，但不能一窩蜂的進入某個新基建的領域。一方面要對整個形勢進行研究，國家的新基建總投資計劃是多少，就是這個市場總量有多少，一方面要研究目前有多少園區(qū)在做新基建，分析清楚餅有多大，有多少人來分？其實還有一方面很重要，就是新基建究竟能分多少領域，哪些領域還是空白，還是藍海？自己的園區(qū)能不能進入這片藍海？

選好路徑，要學習先進的經驗，可以學習國內外的先進經驗。國外可以學習硅谷、倫敦金絲雀碼頭，緯壹科技城，國內的比如浦東新區(qū)、蘇州中新工業(yè)園，也可以學習聯東、華夏幸福、宏泰、億達等園區(qū)開發(fā)企業(yè)，當然不能盲目迷信海外的先進經驗，因為中國發(fā)展到現在，很多產業(yè)已經發(fā)展到國際的前列，有些產業(yè)即使略慢于其他國家，但也要考慮產業(yè)園建成后的整體形勢，總之一方面選擇的路徑要適合自己，另一方面就要適當超越當前的形勢，避免園區(qū)建成了，已經落后于行業(yè)了。在這技術快速迭代的時候，園區(qū)產品要有一定的靈活性。

最后就是做好事情，具體到做事的層次，都是繁復而重要的，魔鬼在細節(jié)，但細節(jié)又是太多而不能一一提及。在經營中，物業(yè)管理、園區(qū)人氣打造、產業(yè)形態(tài)的構建，都非常重要，一些不經意的小事，比如稅收的賬也是很重要的問題，現在開發(fā)園區(qū)，往往和當地政府簽一個很詳細的稅收方面的合同，如果園區(qū)在開發(fā)完成幾年內不能為當地政府貢獻一定數量的稅收，當地政府就可能收回園區(qū)（有可能給一定的補償，但微乎其微）。所以園區(qū)開發(fā)者必須算好這個賬，稅收問題有時會非常復雜。比如某企業(yè)從A城區(qū)的B產業(yè)園遷移到C產業(yè)園，但稅收并沒有轉移，C產業(yè)園所在地的政府，可能會因為某企業(yè)的稅收不能進入它的小區(qū)域，而不作為C產業(yè)園貢獻稅收，C產業(yè)園由于沒有詳細計算，造成稅收不達標，最后幾乎要被收回土地使用權。凡此種種，都要有仔細的統(tǒng)籌和計算。

破解產業(yè)地產開發(fā)的難題，以上三個詞也就夠用了，但簡單的三個詞，蘊藏著非常豐富的內容，開發(fā)商轉型開發(fā)園區(qū)，一定要有詳細的調查研究，切不可因為園區(qū)的產品表面上比較簡單，而輕視它。