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產(chǎn)業(yè)園區(qū)要解決的問(wèn)題

一是政府眼中的價(jià)值，也就是所謂“存在感”，不然政府覺(jué)得資源給你和給別的地產(chǎn)商沒(méi)區(qū)別，不管是玩花樣，還是有些虛招，必須要解決這個(gè)問(wèn)題。

二是解決客戶自身的存在感和榮譽(yù)感，他們覺(jué)得在園區(qū)里有價(jià)值，你們把他真的當(dāng)上帝，也許這些運(yùn)營(yíng)服務(wù)并不一定能幫他馬上接到生意，或者成本降低，但是你重視他的感覺(jué)就夠了，二級(jí)園區(qū)項(xiàng)目里大客戶不多，以中小客戶為主，中小客戶最重要就是創(chuàng)業(yè)維艱，外面很少獲得尊重，回來(lái)了就像回家一樣，這個(gè)感覺(jué)要解決。

長(zhǎng)期而言，是在發(fā)展中去尋求盈利，短期內(nèi)太刻意追求，可能運(yùn)營(yíng)壓力會(huì)很大，我擔(dān)心運(yùn)營(yíng)會(huì)走邪路，不是誠(chéng)心正意做好服務(wù)了，只想著干這個(gè)事能賺多少錢(qián)，有些園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)就是這樣，物業(yè)資產(chǎn)不是它的，它會(huì)短視逐利，最終跟業(yè)主、租戶的利益相沖突。

作為一個(gè)資產(chǎn)在自己手里的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，你必須先把運(yùn)營(yíng)服務(wù)當(dāng)營(yíng)銷費(fèi)用的支出，長(zhǎng)線營(yíng)銷費(fèi)用的一部分，幫助你穩(wěn)定客戶，爭(zhēng)取他的二次購(gòu)買(mǎi)，這是一個(gè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)價(jià)值的變現(xiàn)通道。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，運(yùn)營(yíng)還有很多價(jià)值。比如第一就是投資價(jià)值，很多有潛在投資機(jī)會(huì)，因?yàn)槟闶墙嚯x觀察與陪伴。但是這種投資不可能是主要收入來(lái)源，首先投資回報(bào)周期很長(zhǎng)，其次手上客戶來(lái)源有限，一個(gè)專業(yè)的投資基金一年都要見(jiàn)幾百家企業(yè)，然后選幾家投資，你這邊就算有1000多家客戶在園區(qū)里，真正值得投資的可能只有十家八家，不可能支撐你長(zhǎng)期的盈利，你也不可能每年有1000家新增客戶，所以說(shuō)，你既不是專業(yè)投資基金，招商能力也沒(méi)那么強(qiáng)，那么產(chǎn)業(yè)投資可能會(huì)是盈利的一個(gè)方式，但一定不是主要方式。

第二，可以作為為客戶提供的增值服務(wù)，量很多，可能每一項(xiàng)服務(wù)帶來(lái)的利潤(rùn)不高，規(guī)模也有限，但細(xì)水長(zhǎng)流，聊勝于無(wú)。

第三，當(dāng)你持有物業(yè)的時(shí)候，運(yùn)營(yíng)是幫助物業(yè)保值增值尤其是快速增值的手段。香港和紐約很多高級(jí)公寓都建了幾十年了為什么依然能保持那么高的租金？就是因?yàn)榱己玫木S護(hù)和服務(wù)，而且一般持有物業(yè)的地段，只要不是選址選錯(cuò)了，一定會(huì)越來(lái)越好。以光谷為例，很多產(chǎn)業(yè)園位置都是越來(lái)越好，但是這些園區(qū)物業(yè)增值速度其實(shí)趕不上旁邊住宅用地的增值速度，這是要反思的，一方面當(dāng)然工業(yè)用地本身就是跟商住用地有差距了，另一方面可能也因?yàn)槲覀儗?duì)它的維護(hù)和提升不夠。