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從市場開發(fā)主體來看，我國產業(yè)園區(qū)開發(fā)模式可分為：

1、產業(yè)園區(qū)開發(fā)模式，指開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)管委會下設的開發(fā)公司運作的產業(yè)園區(qū)開發(fā)模式，是目前我國各級地方政府最常使用的產業(yè)地產開發(fā)模式。

2、主體企業(yè)引導模式，指產業(yè)內優(yōu)勢企業(yè)獨立建設產業(yè)園區(qū)。

3、產業(yè)地產商模式，指地產企業(yè)參與開發(fā)、運營等，如聯東集團聯東U谷、金融街園中園、綠地集團濱湖國際總部產業(yè)園等。

4、綜合運作模式，指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、龍頭企業(yè)引導模式和工業(yè)地產商模式進行混合運用的工業(yè)地產開發(fā)模式。

產業(yè)園區(qū)的建設從規(guī)劃到投入建設之中，需要明確園區(qū)產業(yè)、政策、市場、定位等六個部分。其中，園區(qū)精準定位核心產業(yè)，充分利用運營資源和找準發(fā)展方向至關重要。

1、謹慎選址拿地

產業(yè)園區(qū)和住宅不一樣，住宅只要市場環(huán)境好、政策好、拿地就能賺錢，但產業(yè)園區(qū)是不行的。產業(yè)園區(qū)是為產業(yè)服務，為入駐企業(yè)服務，而入駐企業(yè)，看中的不止是園區(qū)的那塊地。所以謹慎的選址決定了園區(qū)50%的成敗。

2、精準定位

做產業(yè)園一定要有個精準清晰的園區(qū)定位，進行市場調研，把握客戶需求，產業(yè)結構、分布等方面，以此為前提明確目標客戶和解決招商問題。不符合市場、不符合客戶需求的定位，會導致園區(qū)的失敗，所以園區(qū)的定位非常重要。

精準定位包含市場調研、政策支持、區(qū)位發(fā)展、產品與服務定位、產業(yè)定位、客戶群體定位等等。

3、規(guī)劃設計

規(guī)劃一定要放在定位之后，園區(qū)的規(guī)劃要根據客戶的需求、產業(yè)的定位布局，產業(yè)結構等方面來設計。做到“無定位不規(guī)劃 , 以需定品”。

4、營銷推廣拓客

進入建設階段之前，提前營銷推廣拓客有兩個好處：一是對之前的定位和規(guī)劃設計再次進行驗證，如果有問題和變化還可以在動工之前調整;二是提前儲備客戶，為招商做準備。

5、招商

招商是整個產業(yè)園區(qū)的重中之重，沒有穩(wěn)定的入駐企業(yè)，沒有大型的高新企業(yè)，就不能產生園區(qū)的良性循環(huán)。只有吸引到大企業(yè)、高新企業(yè)，園區(qū)才有可能集聚大量優(yōu)秀企業(yè)，才能保證園區(qū)的正常運行。所以在園區(qū)動工建設前，要做到“無招商不建設”、“以銷定產”，這樣就不會導致園區(qū)發(fā)展過剩，空置率嚴重等問題。