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輕資產(chǎn)輸出優(yōu)勢：以小博大

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一、規(guī)避風(fēng)險

重資產(chǎn)項目前期需大量資金沉淀，資金周轉(zhuǎn)問題是一大難點，而輕資產(chǎn)相對而言輸出的是服務(wù)、品牌、管理等無形資產(chǎn)，成本較低，利于風(fēng)險把控。面對不熟悉的新城市，在城市產(chǎn)業(yè)、政府領(lǐng)導(dǎo)態(tài)度、現(xiàn)有物業(yè)調(diào)研基礎(chǔ)之上，以輕資產(chǎn)切入更為安穩(wěn)，有效規(guī)避區(qū)域不確定性風(fēng)險，用最低代價了解當(dāng)?shù)貭I商環(huán)境與運營盈利情況。

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二、為重資產(chǎn)拓展儲資源

通過前期輕資產(chǎn)項目的運營，可以用較小的成本培養(yǎng)一支業(yè)務(wù)能力強勁的團隊為后期重資產(chǎn)項目的拓展奠定人才的基礎(chǔ)；通過產(chǎn)業(yè)鏈的打造和集聚，完備的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，可以形成龐大的客戶資源數(shù)據(jù)庫；同時在整個運營項目的過程中，對當(dāng)?shù)氐氖袌鲇辛顺浞值牧私?。?dāng)團隊操盤管理能力提升、產(chǎn)業(yè)資源富足、市場了然于心時，借助輕資產(chǎn)運營的良好口碑，再拿地進行重資產(chǎn)項目建設(shè)，能更容易摘得愈發(fā)寶貴的土地資源，也能有效保障資金、人才、產(chǎn)業(yè)3項關(guān)鍵資源及時跟進。

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三、以少博大，提高效率

輕資產(chǎn)模式的核心理念在于：以盡可能少的資金去整合最大的資源，獲取更多的利潤。從短期來看，當(dāng)企業(yè)的資金壓力較大，拿地拓展不順利的情況下，輕資產(chǎn)模式是一種決定是否進入市場的試金石。從長遠(yuǎn)來看，與以重資產(chǎn)相比，輕資產(chǎn)模式可以獲得更高的運營效率與更持續(xù)的增長力。

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輕資產(chǎn)輸出劣勢：盈利模式待突破

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首先是受限于目前金融資本市場的不成熟、法律政策不完備；同時就目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)大多以銷售為主，實際持有的資產(chǎn)較少，并且國內(nèi)的工業(yè)用地年限較短，限制了借用REITs實現(xiàn)輕資產(chǎn)的可能性。缺乏可以創(chuàng)造出REITs這樣長久持有平臺的機制，只有使存量物業(yè)能真正實現(xiàn)估值并證券化公開流通，人人都可持有REITs份額投資，重資產(chǎn)企業(yè)才能真正解脫轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)。

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產(chǎn)業(yè)孵化與投資，將園區(qū)和園區(qū)企業(yè)進行利益捆綁，與園區(qū)企業(yè)共同成長，通過股權(quán)分紅等獲得收益，但是產(chǎn)業(yè)投資與孵化投資回報周期長，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的專業(yè)性、對政府資源、金融資源的整合能力要求很高，實際難以復(fù)制。以張江高科為例，其產(chǎn)業(yè)投資從90年代就開始涉足，早期對于收益的貢獻并不是很明顯，是隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的集聚和產(chǎn)業(yè)鏈的完善從而開始顯示出其獨有的優(yōu)勢。

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搶占輕資產(chǎn)輸出先機

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隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量增多，競爭加大，并不是所有的企業(yè)都能分割輕資產(chǎn)這塊蛋糕，只有能夠在市場條件下實現(xiàn)資源的快速整合、具有快速的市場反應(yīng)速度，具有效率優(yōu)勢的企業(yè)才能拿到輕資產(chǎn)輸出的單子。

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一、整合產(chǎn)業(yè)資源

產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)，無論哪一類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，它在某一個行業(yè)里面，能夠形成集群優(yōu)勢，形成產(chǎn)業(yè)集聚的產(chǎn)業(yè)要素是非常關(guān)鍵的。因此，整合資源、掌握行業(yè)里面最基本和核心的要素是至關(guān)重要的。在掌握這些核心要素之前考驗的是園區(qū)運營商的產(chǎn)業(yè)研究能力，產(chǎn)業(yè)研究能力是做園區(qū)的理論基礎(chǔ)，無論輕重，都需要做好產(chǎn)業(yè)研究和規(guī)劃，為園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚和穩(wěn)固發(fā)展做好頂層設(shè)計。

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二、提高品牌價值

品牌本身不產(chǎn)生資源，但品牌優(yōu)勢是企業(yè)核心競爭力的體現(xiàn)：一邊是輕資產(chǎn)需求方的談判和溢價籌碼，另一邊是提供服務(wù)時吸引產(chǎn)業(yè)資源集聚的集結(jié)號。嚴(yán)格意義上講，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)的品牌積累需要的時間相對較長，有了比較具有優(yōu)勢的品牌地位以后，具有優(yōu)勢的輕資產(chǎn)化就變?yōu)榭赡堋?/span>

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三、全方位運營能力

運營涉及產(chǎn)業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計、樓宇建設(shè)、配套方案、招商運營、物業(yè)管理及客戶服務(wù)等方方面面；是否具備全方位的團隊儲備，服務(wù)于企業(yè)方方面面的需求，建立“全生命周期”的運營體系。

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四、清晰的商業(yè)模式

輕資產(chǎn)輸出不是簡單的物業(yè)服務(wù)，因而盈利方式不能僅靠簡單的物業(yè)收入維持，必須通過多種方式使得盈利模式多元化。如借力RIETS、產(chǎn)業(yè)孵化和投資、滲透到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的各個環(huán)節(jié)從而獲利，但是目前的宏觀環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀的情況下，借助金融手段的環(huán)境是不成熟的。而通過股權(quán)投資等形式與園區(qū)企業(yè)建立一種戰(zhàn)略和利益上的聯(lián)系，建立共同的生態(tài)利益圈，這的確是輕資產(chǎn)輸出的可持續(xù)發(fā)展的一個方向。

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總結(jié)
輕資產(chǎn)輸出最完美的方式是滲透到園區(qū)開發(fā)建設(shè)運營的整個生命周期，從園區(qū)項目啟動之初通過各種方式引入輕資產(chǎn)，無論是合作開發(fā)、輸出品牌也好，還是引入其他金融手段，將重資產(chǎn)或者部分重資產(chǎn)實現(xiàn)輕資產(chǎn)化，在項目運行良好之后，由信托或者是REITs平臺來做進一步輕資產(chǎn)化，整個過程中并不是完全的脫離重資產(chǎn)，重資產(chǎn)是實現(xiàn)輕資產(chǎn)的載體，輕資產(chǎn)是重資產(chǎn)得以實現(xiàn)的根本動力。

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輕資產(chǎn)之路在現(xiàn)目前有其他階段性的使命。首先，重資產(chǎn)投入大，回報周期長，因此對于企業(yè)而言不可能在同一時間同時啟動多個項目，對于資金占用過大，此時企業(yè)部分人員就會閑置，而這部分人員就可以拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)提高團隊的能力，為后續(xù)拓展重資產(chǎn)項目做準(zhǔn)備，同時也能依靠輕資產(chǎn)輸出獲得一定的回報。

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從長遠(yuǎn)來說，無論是政府，還是企業(yè)客戶，需要的不僅是重資產(chǎn)的物理載體，更是運營、管理、金融、資源、服務(wù)、孵化、引導(dǎo)、平臺和生態(tài)圈構(gòu)建，這些只有在輕資產(chǎn)運營的層面才能得到解決。由單純的土地和物業(yè)開發(fā)，轉(zhuǎn)向開發(fā)、運營、服務(wù)、投資并重，使園區(qū)運營商由重資產(chǎn)向輕重并舉轉(zhuǎn)型，通過專業(yè)化的園區(qū)開發(fā)運營和要素資源整合，打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，從而實現(xiàn)政府、入園企業(yè)和開發(fā)商三方的和諧發(fā)展與利益均衡。