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風(fēng)險(xiǎn)管理是運(yùn)營(yíng)管理的重要環(huán)節(jié)，對(duì)于以產(chǎn)業(yè)為關(guān)鍵核心的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，同樣如此。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的第一步，如何有效地判別出行業(yè)潛藏的風(fēng)險(xiǎn)因子，通過(guò)適當(dāng)有效的方法加以控制對(duì)園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理者而言至關(guān)重要。

1、政府主導(dǎo)

政府主導(dǎo)的園區(qū)，從政策上是有利的，但體制上卻沒(méi)有民營(yíng)園區(qū)靈活。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速下降的新常態(tài)下，一些園區(qū)不能完成招商引資目標(biāo);一些園區(qū)引進(jìn)的大項(xiàng)目、大企業(yè)，由于資金短缺、土地指標(biāo)限制、規(guī)劃調(diào)整等多方面原因，土地圈而未建，項(xiàng)目建而未動(dòng)的現(xiàn)象普遍存在。還有一些園區(qū)新引進(jìn)的招商項(xiàng)目投資進(jìn)度延緩，部分項(xiàng)目投資開始觀望，有的項(xiàng)目因資金缺乏而停工，直接影響了項(xiàng)目開工建設(shè)的進(jìn)度。這也是全面各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)在地方政府絕對(duì)主導(dǎo)下所面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

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2、同質(zhì)化

開發(fā)商涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)，大多是看中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的巨大市場(chǎng)潛力，但國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)剛剛經(jīng)歷過(guò)一輪高速發(fā)展，目前全國(guó)園區(qū)存量很大，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)壓力很大，市場(chǎng)正趨于調(diào)整階段。企業(yè)在選擇進(jìn)入城市時(shí)，容易頭腦發(fā)熱，忽略了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的供給量是否已經(jīng)超過(guò)了產(chǎn)業(yè)容量，最終陷入進(jìn)退兩難的境地。

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3、過(guò)分依賴房地產(chǎn)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以說(shuō)是其他類地產(chǎn)的升級(jí)版，是地產(chǎn)行業(yè)介入社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中最直接的領(lǐng)域。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括孵化器，它們的特性是小客群，大客戶，成交周期長(zhǎng)，利潤(rùn)率不高;而傳統(tǒng)地產(chǎn)是小客戶，大客群，利潤(rùn)率高，資金周轉(zhuǎn)快。所以兩者是完全不同的兩種思維。
一般房地產(chǎn)營(yíng)銷訴求要去包括：地段、房型、價(jià)格、建筑配套、商業(yè)配套等，而企業(yè)更希冀擁有一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，依托一個(gè)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)平臺(tái)，做強(qiáng)做大自己的企業(yè)。?
因此，對(duì)于一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，除去上面所涉及的營(yíng)銷訴求要素外，區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)政策，以及發(fā)展前景，等等，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)客戶所關(guān)注的核心要素，而地段、房型、價(jià)格、建筑配套、商業(yè)配套等因素知識(shí)不可或缺的因素而已。

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4、產(chǎn)城分離

有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為概念的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展情況普遍比較糟糕。

在很多園區(qū)，“新興產(chǎn)業(yè)”僅僅被當(dāng)作園區(qū)地產(chǎn)招商的概念和噱頭；許多園區(qū)僅有的幾家新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r不佳，無(wú)奈只得引進(jìn)傳統(tǒng)的、高耗能、高污染的產(chǎn)業(yè);有的新興產(chǎn)業(yè)園甚至已變?yōu)閺U棄的“空城”……

以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及各類開發(fā)區(qū)，在建設(shè)過(guò)程中普遍存在“產(chǎn)城分離”和“圈地思維”兩個(gè)突出的問(wèn)題。

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結(jié)果導(dǎo)致開發(fā)區(qū)內(nèi)越來(lái)越多的樓房、工廠拔地而起，但同時(shí)也有越來(lái)越多的空城誕生，更有大量土地荒廢，最后地方債務(wù)高筑。由于配套嚴(yán)重滯后，產(chǎn)城分離現(xiàn)象嚴(yán)重。產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)沒(méi)有做到配套先行，缺乏產(chǎn)業(yè)配套、生活配套，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園區(qū)白天熱鬧，晚上幾乎成為空城，產(chǎn)業(yè)和城市融合度很低，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展缺乏后勁。

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5、產(chǎn)業(yè)鏈條未形成閉環(huán)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一個(gè)重要的概念是能夠形成產(chǎn)業(yè)鏈，但能形成完整產(chǎn)業(yè)鏈很少，產(chǎn)業(yè)未形成聚聚效應(yīng)。大多數(shù)園區(qū)也在招商引資方面，更注重平方米納稅額等這些指標(biāo)，對(duì)于產(chǎn)業(yè)相互之間的配套也僅僅停留在口頭或者宣傳上，影響園區(qū)可持續(xù)發(fā)展能力。

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6、政策依賴

園區(qū)能夠以優(yōu)惠政策，包括土地價(jià)格優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠來(lái)吸引企業(yè)入駐，但是對(duì)于入駐企業(yè)內(nèi)生動(dòng)力的培育，園區(qū)所花精力較少。因其對(duì)行業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)具有整體性、普遍性、持久性，所以對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)屬于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，眾所周知，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失具有不可消除性，此誠(chéng)生死存亡之利害，不得不高度提防。

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7、缺乏特色價(jià)值
綜合配套過(guò)于機(jī)械，產(chǎn)品缺少使用價(jià)值，園區(qū)缺少產(chǎn)業(yè)氛圍，難以做到與市場(chǎng)嚴(yán)絲合縫的對(duì)接。比如，多數(shù)西部產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目依然保留了產(chǎn)業(yè)園的部分開發(fā)模式，在功能分區(qū)、綜合配套以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，缺少市場(chǎng)亮點(diǎn)，無(wú)法形成獨(dú)特的市場(chǎng)吸引力，從而泯然于風(fēng)起云涌的區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)大潮之中。

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8、忽略軟實(shí)力
重硬件輕軟實(shí)力打造是很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)的通病。產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍過(guò)于重視基礎(chǔ)設(shè)施，而忽略服務(wù)、品牌等軟實(shí)力的建設(shè)。而且產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)商數(shù)目比較少，園區(qū)運(yùn)營(yíng)公司一般都是開發(fā)商自建，缺少規(guī)模效應(yīng)，成本高不說(shuō)，服務(wù)質(zhì)量也差，商服配套寥寥無(wú)幾，無(wú)法給予企業(yè)實(shí)質(zhì)性的幫助。

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9、盲目招商
產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，必須要制定長(zhǎng)期的產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商策略。而沒(méi)有一個(gè)好的定位、沒(méi)有一個(gè)差異化的與眾不同的定位，招商做起來(lái)就會(huì)很艱難，所謂招商要從定位做起，就是指根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特性，結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，來(lái)對(duì)項(xiàng)目做一個(gè)差異化的定位，從定位上規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，或者退出競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)定位打造一個(gè)市場(chǎng)上的全新具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力的為客戶所喜歡的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

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10、缺乏成熟商業(yè)模式
如何創(chuàng)新商業(yè)模式，并探索新的盈利模式，來(lái)適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，已是眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商面前的大問(wèn)題。園區(qū)盈利模式設(shè)置不合理，導(dǎo)致園區(qū)自我造血功能差?，F(xiàn)代化的園區(qū)是個(gè)功能復(fù)合的綜合體，涉及的物業(yè)不僅僅是廠房和辦公樓，還有住宅、商業(yè)、商務(wù)等多種物業(yè)類型。因此，如何平衡這些物業(yè)之間的關(guān)系，從資金鏈上進(jìn)行優(yōu)化配置是園區(qū)能否順利發(fā)展的重要一環(huán)。